מס רכישה בישראל - מדריך מעשי 2026

בראשית יולי 2026 נחת בנתב"ג מטוס ובו 128 עולים חדשים מצרפת. הנתונים שפרסמו הסוכנות היהודית ומשרד העלייה והקליטה מלמדים כי אין מדובר באירוע חד־פעמי אלא במגמה של ממש: 1,097 עולים מצרפת בשנת 2023, 2,234 בשנת 2024, למעלה מ-3,300 בשנת 2025 - ומאז ראשית 2026 נפתחו בצרפת יותר מ-2,500 תיקי עלייה נוספים, גידול של כ־30% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

כמעט כל משפחה העומדת בפני עלייה שואלת את עצמה, במוקדם או במאוחר, את אותה שאלה: האם לרכוש דירה בישראל כבר עתה, או להמתין? את התשובה ראוי להתחיל דווקא בסוגיית מס הרכישה - שכן בה טמון, לא אחת, ההפרש הכספי המשמעותי ביותר​.

הטבת מס הרכישה לעולים - מה קובע הדין החל כיום

עד אוגוסט 2024 עמד לרשות העולים מסלול ותיק: מס בשיעור 0.5% עד תקרה של כשני מיליון ש"ח, ו־5% מעבר לה. מסלול זה היטיב בעיקר עם רוכשי דירות יקרות, ואילו ברכישת דירה במחיר שכיח הוא היה עלול להתברר כיקר יותר ממדרגות המס החלות על רוכש ישראלי של דירה יחידה

ביום 15.8.2024 נכנס לתוקפו תיקון לתקנות מיסוי מקרקעין, אשר שינה את התמונה מן היסוד.

על פי המסלול החדש, עולה הרוכש דירת מגורים יחידה משלם כמפורט להלן (לפי המדרגות שבתוקף נכון ליולי 2026):

שווי הדירה עד 1,978,745 ש"ח: שיעור המס לעולה פטור מלא (0%)

מ־1,978,745 עד 6,055,070 ש"ח 0.5% בלבד

מעל 6,055,070 ש"ח לפי המדרגות הרגילות של דירה יחידה

לצד זאת, ראוי ליתן את הדעת לשתי הסתייגויות. האחת - מקום שבו שווי הדירה עולה על 20,183,565 ש"ח, לא תחול ההטבה כלל. השנייה - מי שעלה ארצה לפני 15.8.2024 וטרם רכש דירה, רשאי לבחור בין המסלול הישן לחדש; ולעיתים, למרבה ההפתעה, דווקא המסלול הישן ייטיב עמו - למשל כאשר אין מדובר בדירתו היחידה

משמעות ההטבה במספרים

טלו את המקרה של לקוחה שקיבלתי השבוע במשרדי: עולה חדשה שהגיעה מפריז, הרוכשת דירת ארבעה חדרים בנתניה תמורת 3 מיליון ש"ח. במסלול הרגיל של דירה יחידה היה מס הרכישה שלה מסתכם בכ־45,500 ש"ח; הודות למסלול העולים תשלם כ-5,100 ש"ח בלבד. הפרש של למעלה מ-40,000 ש"ח

ואולם ההטבה אינה ניתנת מאליה. יש לבקשה במסגרת ההצהרה למיסוי מקרק המוגשת לאחר חתימת החוזה, והיא ניתנת פעם אחת בלבד לרכישת דירת מגורים

חלון הזכאות: שנה לפני העלייה, שבע שנים אחריה

הזכאות חלה על רכישה שנעשתה החל משנה אחת לפני העלייה ועד שבע שנים לאחריה (תקופת שירות צבאי או לאומי אינה נמנית). למשפחות מצרפת נודעת לכך חשיבות מעשית רבה: ניתן להשלים את הרכישה בעודכם מתגוררים עדיין בצרפת - בפריז, במרסיי, בליון או בכל עיר אחרת - ובלבד שהעלייה תתבצע בתוך שנה ממועד הרכישה.

ולא פחות חשוב מכך: תושב חוץ הרוכש דירה בישראל שלא במסגרת מסלול העולים אינו זכאי, ככלל, למדרגות המקלות של דירה יחידה, ועלול להתחייב במס בשיעור 8% מן השקל הראשון - 240,000 ש"ח על דירה של 3 מיליון. תזמון העסקה אינו פרט טכני; הוא עשוי להכריע בין הטבה מלאה לחבות מס מלאה.

רכישה מרחוק - אפשרית, אך מחייבת קפדנות

עסקאות רבות נחתמות כיום בעוד הרוכשים מתגוררים עדיין בצרפת. הדבר אפשרי בהחלט, ובלבד שמקפידים על שלושה עניינים:

האחד - ייפוי כוח ערוך כדין. חתימה מרחוק מחייבת ייפוי כוח נוטריוני, ואם נחתם בצרפת - אימות באפוסטיל. נוסח בלתי מדויק הוא מן הגורמים השכיחים לעיכוב רישום הזכויות בטאבו,

השני - בדיקות מקדימות. נסח טאבו עדכני, בדיקת שעבודים והערות אזהרה, בחינת המצב התכנוני ואיתור חריגות בנייה; וברכישה מקבלן - בדיקת הליווי הבנקאי והבטוחות לפי חוק המכר,

והשלישי - העברת הכספים. העברות בסכומים ניכרים מחשבון בנק צרפתי מחייבות היערכות מוקדמת מול הבנקים בשני הצדדים: אסמכתאות בדבר מקור הכספים, מעקב אחר שער האירו-שקל, ותיאום מדוקדק עם מועדי התשלום הקבועים בחוזה. עיכוב בהעברה בנקאית אינו מהווה הגנה מפני טענת הפרה.

הטעות החוזרת ונשנית

הטעות השכיחה מכולן היא רכישת "דירה קטנה להשקעה" עובר לעלייה, מתוך כוונה לרכוש את דירת המגורים העיקרית בשלב מאוחר יותר. או אז מתברר כי הדירה השנייה שוב אינה "דירה יחידה", וההטבה נשמטת מן הידיים. תכנון נבון של סדר הרכישות עשוי לחסוך מאות אלפי שקלים.וטעות נוספת - ההנחה שההטבה "תמתין". שבע שנים חולפות מהר משנדמה, בין קליטה, עבודה חדשה ולימוד השפה, והזכאות פוקעת בלא כל התראה

סוף דבר

גל העלייה מצרפת הוא הזדמנות של ממש - למשפחות העולות ולשוק הנדל"ן כאחד. ואולם בין ההתרגשות לחתימה מוטב לזכור את הפתגם הצרפתי הידוע, "טוב למנוע מאשר לרפא", ואת חכמת אבותינו: "סוף מעשה במחשבה תחילה". שעה אחת של ייעוץ נכון, במועד הנכון, שווה לעיתים עשרות אלפי שקלים.

מעיין אבוחצירה, עו"ד ונוטריון

האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד, נכון ליולי 2026, ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הסכומים והשיעורים המבוססים על התקנות והמדרגות שבתוקף במועד הכתיבה.