דיני מקרקעין בישראל:
קנייה, מכירה והשכרה
עסקת מקרקעין בישראל מגלמת פעמים רבות את עיקר הונה של משפחה. המשרד מלווה אתכם מתחילת הדרך ועד סופה - מבדיקת זכויות המוכר ועד רישום הבעלות על שמכם - ומקפיד שכל תשלום שאתם מעבירים יגובה בבטוחה ממשית. כל התיקים מנוהלים בעברית, בצרפתית או באנגלית, לפי בחירתכם.
רכישת דירה חדשה מקבלן
רכישה על הנייר אינה דומה כמעט בדבר לרכישת דירה קיימת. החוזה הוא נוסח אחיד, שנערך על ידי היזם ונועד להגן עליו: אי אפשר לנהל עליו משא ומתן כמקשה אחת, אלא לעבד אותו סעיף אחר סעיף באמצעות נספח שינויים. שם מתרכזת עיקר העבודה המשפטית.
המשרד מתמקד במה שמגן על הרוכש באמת: הבטוחות לפי חוק המכר (דירות) והבטחת השקעות, המאבטחות כל סכום שמשולם; לוח התשלומים, שחייב להיות צמוד להתקדמות הבנייה בפועל ולא ללוח הזמנים המסחרי של המוכר; מועד המסירה והתוצאות המדויקות של איחור בו; המפרט הטכני שהובטח וגורלם של שינויי דיירים; ולבסוף לוח הזמנים לרישום הזכויות, שנותר זמן רב אצל החברה המשכנת בטרם יגיע לטאבו.
רכישת דירה יד שנייה מאדם פרטי
כאן הכול מתחיל בבדיקת זכויות המוכר. בהתאם לאופי הנכס, הבדיקה נערכת בטאבו, אצל החברה המשכנת, ברשות מקרקעי ישראל או ברשם המשכונות. המטרה היא לוודא שמי שמוכר אכן בעל הזכויות שהוא מבקש להעביר, ולדעת במדויק מה רובץ על הנכס.
לאחר מכן מנוהל המשא ומתן על תנאיו המשפטיים של החוזה, ומיד עם החתימה נרשמת הערת אזהרה. רישום זה הופך את העסקה לגלויה ורשמית מול הרשויות ומונע מכל גורם, ובראשם המוכר, לעשות בנכס דבר מאחורי גבכם. בהמשך מוגש הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין, מוסרת המשכנתא הרובצת על הנכס, ולבסוף - לאחר תשלום מלוא התמורה - מבוצעות כל הפעולות לרישום העברת הזכויות על שמכם.
מכירת נכס
בצד המוכר, המשרד מנהל את המשא ומתן על התנאים המשפטיים, עורך את הסכם המכר ואת כלל המסמכים הנלווים הדרושים להשלמת העסקה. כאשר מבנה העסקה מחייב זאת, נפתח ומנוהל חשבון נאמנות, המבטיח שהכספים ינועו רק ככל שהתנאים המוסכמים מתקיימים.
המשרד מגיש את הדיווח לרשויות המס ומבצע את כל הפעולות המוטלות עליכם כמוכרים, כדי לאפשר לרוכש לרשום את זכותו לאחר תשלום מלוא התמורה, לרבות מחיקת המשכנתא לטובת הבנק. מכירה שלא הוכנה כראוי נתקעת כמעט תמיד באותה נקודה: ברישום, כשמתגלה שחסר מסמך שאיש לא ביקש בזמן.
מימון בנקאי
אם הרכישה ממומנת במשכנתא, המשרד יכול לייצג אתכם גם מול הבנק המלווה: רישום המשכנתא, קבלת התחייבות היזם לרישום משכנתה כאשר הנכס עדיין בבנייה, ורישום שעבוד לטובת הבנק. שירות זה מעוגן בהסכם נפרד, ועלותו נמסרת לכם מראש.
חוזי שכירות למגורים ולעסקים
חוזה שכירות נקרא לפני החתימה, ולעיתים רחוקות אחריה. המשרד עורך ומנהל משא ומתן על חוזי שכירות עבור בעלי נכסים ועבור שוכרים כאחד: תקופת השכירות ותנאי ההארכה, גובה דמי השכירות והצמדתם, הבטוחות הנדרשות והשבתן, חלוקת התיקונים והוצאות הבית, עילות הביטול ואופן ההודעה, ופרוטוקול מסירה.
חוזי שכירות מסחריים מחייבים תשומת לב נוספת. תקופת השכירות, אופציות ההארכה, גורלן של השקעות שביצע השוכר במושכר, סעיפי בלעדיות וייעוד השימוש ותנאי המחאת הזכויות - כל אלה קובעים לא פעם את עתידו של העסק עצמו. שוכר שחתם על תקופה קצרה וללא אופציה עלול למצוא את עצמו כעבור חמש שנים מתחיל מחדש במקום אחר.
מה אינו נכלל בשירותי המשרד
מוטב לומר זאת במפורש: בדיקות טכניות והנדסיות של הנכס אינן עבודה משפטית ואינן נכללות בשירותי המשרד. הוא הדין בבדיקות תכנוניות — חריגות בנייה, זכויות בנייה שטרם נוצלו, התכנית החלה על המגרש ועל האזור, היטל השבחה, וכל שאלה הנוגעת לתכניות.
בדיקות אלה מוטלות על הרוכש, והמשרד ממליץ באופן עקבי להפקידן בידי מהנדס או אדריכל המתמחה בתכנון ובנייה לפני כל חתימה. באותו אופן, התנאים הכלכליים של העסקה - המחיר, הכיוונים, החלוקה הפנימית והמפרט - נקבעים ישירות בין הצדדים או באמצעות מתווך: המשרד מחווה דעה על התנאים המשפטיים, לא על שוויו של הנכס.
ללקוחות דוברי צרפתית ולתושבי חוץ
לפני כל חתימה תקבלו תרגום תמציתי של סעיפיו המהותיים של החוזה לשפה שלכם. זהו כלל של המשרד ולא אפשרות: איש אינו אמור להתחייב במאות אלפי שקלים על טקסט שאינו קורא.
ללקוחות המתגוררים בחו״ל, ניתן לחתום על החוזה בשמם ובמקומם באמצעות ייפוי כוח, וכך להימנע מנסיעה במועד הפחות נוח. המשרד מטפל באופן שוטף ברכישות המתבצעות מצרפת, לרבות הכנת ייפויי הכוח הנוטריוניים והאפוסטיל הנדרשים.
כדי לאמוד בעצמכם את מס הרכישה לפני שאתם מתחייבים, המשרד מעמיד לרשותכם מחשבון חינמי ומיידי. לכל שאלה על העסקה שלכם - צרו קשר עם המשרד. הפגישה הראשונה נועדה להכיר את התיק ולומר לכם בכנות מה הוא מצריך.