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RUBRIQUE: IMMOBILIER
ARTICLE 1 - Investir en Israël
LE CHOIX « H.P.I » DES AVERTIS 😊
Au cours des vingt dernières années, les prix des biens immobiliers en Israël n’ont cessé d’augmenter, entraînant par la même une diminution du nombre d'acheteurs potentiels.
Pour certains, les fonds propres en leur possession ne suffisent plus, pour d’autres, la marge bénéficiaire escomptée à la revente ("exit") n’est pas assez attractive.
En revanche, une alternative plus abordable et/ou plus alléchante ne manquera pas d’intéresser les personnes réfléchies, les avertis.
Le choix H.P.I (« Haut Potentiel Investissement » / « Haut Potentiel Israël ») consiste en un investissement dans l'achat d'un terrain agricole commercialisé au public comme destiné à devenir un terrain disponible dans le futur pour la construction d'un appartement résidentiel et/ ou une propriété commerciale.
Le changement de désignation dudit terrain pourra engendrer alors une plus-value substantielle allant jusqu’à des centaines de pour cent.
Le processus de changement d'affectation des terres comprenant plusieurs étapes et impliquant différentes autorités, peut durer plusieurs années.
L’acheteur potentiel devra donc être en mesure d’évaluer la rentabilité du projet en se basant tant sur une analyse technique que commerciale, incluant notamment la probabilité d’approbation du plan de modification de la destination du terrain et le délai estimé de dégel du terrain, sa valeur actuelle en l’état et l’estimation de sa valeur future escomptée.
A cet effet, le Conseil des Experts/Évaluateurs Immobiliers du Ministère de la Justice a approuvé en 2014 une Norme d’évaluation appelée la « Norme 22 » ayant pour objectif de garantir aux acheteurs potentiels de terrains agricoles la mise à disposition de toutes les informations et des outils leur permettant de prendre une décision éclairée concernant la transaction proposée, y compris les perspectives et les risques impliqués.
En outre, les règlements sur la Norme 22 de la Loi sur la protection des consommateurs (Obligation de divulguer les détails lors de la vente de terrains non disponibles à la construction), de 2016, instituent l’obligation de divulgation des détails lors de la commercialisation et de la vente de terres agricoles, l’obligation de notifier en caractère gras qu’il s’agit d’un terrain non-constructible dans les publicités, ainsi que l’obligation du vendeur de fournir à l’avance à l’acheteur une Évaluation Immobilière réalisée selon la Norme 22.
L’ expertise réalisée selon la Norme 22 détaillera le statut juridique actuel du terrain les plans d’urbanisme applicables au terrain à ce jour, les détails d’identification du terrain, la description de la zone, l'existence ou l’absence d’infrastructures et d’équipements au niveau régional, national ou local pouvant affecter les possibilités de construction sur le terrain, l’évaluation de la valeur actuelle du terrain dans son état de planification existant, celle de sa valeur future dans l’hypothèse de l’approbation du plan de changement de désignation en terrain constructible, la description du plan commercialisé ainsi que la probabilité d’approbation du plan et le détail des étapes nécessaires à l’obtention de ladite approbation.
RUBRIQUE: SUCCESSIONS
ARTICLE 1
Quelle est la loi applicable à une
Succession internationale (France / Israël)?
La loi applicable à une succession internationale permet de déterminer qui sont les héritiers et leurs droits respectifs.
Celle-ci dépend du dernier lieu de résidence du défunt et de la date du décès.
Pour illustrer nos propos, prenons l’exemple, de la succession d’un défunt dont le dernier domicile (résidence principale) était établi en France qui comprend des biens immobiliers et mobiliers en Israël.
Se pose alors la question de connaitre la loi applicable au règlement de sa succession.
Pour ce faire, il convient de se référer à la date du décès du défunt, car les règles de droit français et européen applicables à la succession en dépendent
Ainsi, avant l’entrée en vigueur en France du règlement européen n° 650/2012 en Aout 2015, (concernant aujourd’hui uniquement le règlement de succession d’une personne décédée avant cette date), les règles de droit privé international prévoyaient que :
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La loi applicable aux biens immobiliers (terrains et constructions), était celle du lieu de situation des biens immobiliers (donc le droit israélien dans notre exemple).
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Et la loi applicable aux biens mobiliers (meubles, comptes bancaires, véhicules automobiles, bateaux, parts sociales, actions…) était celle du dernier domicile du défunt (donc le droit français dans notre exemple).
En revanche, depuis l’entrée en vigueur en France le 17/08/2015 de règlement européen n° 650/2012 du 04/07/2012, relatif aux règles applicables aux successions nationales, les règles ont changé, dès lors seules les dispositions de la loi du dernier lieu de résidence du le défunt s'appliqueront quant à la répartition de sa succession en France et à l'étranger à l'intégralité du patrimoine du défunt.
Dès lors, dans notre exemple, les dispositions de la loi française s'appliqueront au partage de l’ensemble de la succession du défunt et notamment au partage de ses biens immobiliers en Israël.
Les héritiers, désireux de faire enregistrer à leurs noms les biens immobiliers situés en Israël compris dans la succession du défunt, devront en adresser la demande auprès des tribunaux israéliens.
Or, les tribunaux israéliens seront tenus de faire appliquer la loi française et pour ce faire, exigeront une expertise en droit étranger qui devra être rédigée par un avocat / notaire israélien expert en droit français / européen.
Me. Maayan ABIHSSIRA, Avocate & Notaire,
Agrée comme experte en droit français / européen auprès des tribunaux en Israël.
RUBRIQUE: NOTARIAT
ARTICLE 2
Mise à jour 2024 -
Tarif légal des Actes Notariés en ISRAEL
Vous trouverez ci-dessous plusieurs exemples des tarifs mis à jour pour l’année 2024 concernant les certificats notariés usuels. (La TVA au taux actuel de 17% doit être ajoutée aux montants indiqués ci-dessous.)
1. Pour un Acte Notarié de Certification conforme à l'original d'un document :
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Pour la première page : 73 NIS (+TVA)
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Pour chaque page supplémentaire : ajout de 13 NIS (+TVA)
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Pour chaque certificat supplémentaire (copie) pour la première page : ajout de 25 NIS (+TVA) ; Et pour chaque page supplémentaire : ajout de 13 NIS (+TVA)
2. Pour un Acte Notarié d’Authentification de l'exactitude de la traduction :
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Pour tout ou partie des cent premiers mots de la traduction : 236 NIS (+TVA)
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Pour chaque centaine de mots supplémentaires ou partie de ceux-ci jusqu'à mille mots : ajout de 186 NIS (+TVA)
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Pour chaque cent mots supplémentaires ou partie de ceux-ci sur les mille premiers mots : ajout de 93 NIS (+TVA)
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Pour chaque certificat supplémentaire (copie) : ajout de 73 NIS (+TVA)
3. Pour un Certificat Notarié en langue étrangère :
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Pour un Acte Notarié délivré dans une langue étrangère autre que l'hébreu ou l'anglais : 98 NIS (+TVA) supplémentaires.
ARTICLE 1
Combien coûte une ''Traduction notariée''?
L’appellation ‘’Traduction Notariée’’ communément employée par la clientèle en Israël, comprend en réalité deux travaux distincts :
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La traduction du document à proprement parlé, pouvant être effectuée par un avocat bilingue, par un traducteur qualifié ou par le notaire lui-même, est facturée selon le tarif généralement pratiqué par le traducteur. Ce tarif est libre (non- imposé) et varie selon plusieurs critères : en fonction de la langue du document à traduire, de la difficulté du texte, du nombre de pages, du nombre de mots par page et du délai imparti (de l'urgence).
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L’émission de l’acte authentique dit ‘’Attestation de l’exactitude de la traduction’’ : obligatoirement effectuée par un Notaire, fera l’objet d’une facturation à part selon un tarif légal imposé.
En effet, en Israël la profession de notaire était réglementée par la loi des notaires de 1976.
Conformément à l’article 4 du Règlement des notaires (frais de service) de 1978, le 01 janvier de chaque année, les frais pour les services qui doivent être perçus par un notaire public sont mis à jour.
Les prix des actes notariés sont déterminés selon la grille tarifaire émanant du ministère de la Justice et sont mis à jour annuellement. Le notaire émettant l’acte confirmant l'exactitude de la traduction, peut effectuer lui-même le travail de traduction moyennant des frais supplémentaires. Le tarif du notaire 2023 se réfère uniquement à la certification de l'exactitude de la traduction.
Tarif légal des actes notariés 2023:
* Le coût de certification de l'exactitude d'une traduction notariée est déterminé pour des groupes de cent mots ou parties de ceux-ci :
1. Pour les 100 premiers mots de la traduction : 262 NIS
2. Pour toute ou partie de chaque tranche de 100 mots supplémentaires (jusqu'à 1000 mots) : 208 NIS
C'est-à-dire:
Pour chaque mot supplémentaire de 101 à 200 mots, coût supplémentaire: 208 NIS
Pour chaque mot supplémentaire de 201 à 300 mots, coût supplémentaire: 208 NIS etc...
Le calcul s'effectue ainsi pour chaque tranche de 100 mots supplémentaires jusqu'à 1000 mots.
3. Pour toute ou partie de chaque tranche de 100 mots supplémentaires au-delà de 1000 mots: 101 NIS
4. Pour chaque exemplaire supplémentaire : 82 NIS
Tarif moyen pratiqué pour la traduction elle-même:
Le coût moyen habituellement pratiqué pour la traduction un texte simple (par page jusqu'à 250 mots) est de:
1. De l'hébreu vers l'anglais et vice-versa : 110 NIS + TVA
2. De l'hébreu au français et vice-versa : 180 NIS + TVA
Le coût moyen de la traduction d'un document officiel, texte juridique ou médical (par page jusqu'à 250 mots) est de:
1. De l'anglais vers l'anglais et vice-versa : 220 NIS + TVA
2. De l'hébreu au français et vice-versa : 300 NIS + TVA
Cas pratique:
Prenons le cas d'un client qui demande au Notaire une traduction notariée en hébreu d'un document juridique rédigé en langue française comprenant 4 pages.
Voici l'exemple du calcul du montant total que le client devra débourser:
1. Calcul du prix de la traduction du document : 300 x 3 = 1 200 NIS + TVA, Total: 1 404 NIS TTC
Le document traduit en hébreu comportent 1 174 mots.
2. Calcul du prix de l’Attestation Notariée d'exactitude de la traduction (exemplaire unique):
Les trois tranches de prix seront pris en compte.
* Du premier au centième mot : 262 NIS
* Pour chaque tranche (ou partie) de 100 mots entre 101 et 1000 mots: 208 x 9 = 1 872 NIS
* Et pour chaque tranche (ou partie) de 100 mots entre 1 001 et 1 174 mots: 101 x 2 = 202 NIS, Total : 2 336 NIS TTC
3. Calcul du coût global du travail : 1 404+2 336 = 3 740 NIS TTC
Me. Maayan ABIHSSIRA, Avocate & Notaire,